在南宁，华润中心幸福里被公认为“房价天花板”。 2026年仅前四个月，这一个小区在拍卖平台上就密集上架了24套法拍房源。 最近一次引发关注的拍卖发生在6月5日，一套333.99平方米的大平层，经过83轮加价，最终以690万元成交。 而在柳州，同一个开发商的同系列产品，7月27日也有一套房子被送上了法拍台。
这套房子在柳州市文昌路17号的华润中心幸福里2栋43楼。 建筑面积145.56平方米，3梯3户，4房2厅1卫1阳台，精装修。 目前房子里住着被执行人，不过已经签了腾退保证书。
起拍价95.252万元，折合每平方米6544元。
这个价格什么概念？ 2026年7月，柳州华润幸福里的二手房挂牌均价在10892元/平方米左右。 起拍价相当于市场价的六折。 法拍房首次拍卖的起拍价不得低于评估价或市场价的70%，这套房子的起拍价基本贴着下限走。
拍卖开始后，5个人报了名。
119次出价。 最终成交价121.352万元，折合每平方米8337元。 比二手房市场均价低了大约2555元一平。
这个成交价放在柳州华润幸福里过往的法拍记录里，能看出一些规律。
2026年4月，同一小区6栋39楼一套同样145.56平方米的房子被拍卖。 那套是毛坯房，起拍价97万。 最终成交价105.909万元，单价7276元。 如果把这套精装修的装修成本扣掉，两套房子实际成交价差不太多。
再往前看，2024年8月，小区里一套122.48平方米的房子成交单价10614元；同年另一套145.56平方米的成交单价10649元。 法拍房的价格确实比正常二手房交易要低一截。
但柳州和南宁的差距，不光体现在法拍房上。
南宁华润幸福里，二手房挂牌均价约2.75万元/平方米。 法拍成交价多数在1.68万到2.06万元/平方米之间，相当于市场价的六到七折。 2026年1月成交的一套281.35平方米大平层，单价约1.8万元。 2025年11月的一套417.19平方米房源，成交单价高达2.65万元。
柳州这套房子8337元的成交单价，放到南宁连个零头都算不上。
两个城市，同一个品牌，价格差了整整一个量级。
柳州的法拍房市场2026年整体比较活跃。 1月份新增拍品682套，同比上涨310.84%；成交153套，同比上涨93.67%。 住宅类法拍房成交占比76.47%。 同一个月，柳州各业态法拍成交均价为3947元/平方米，同比下跌7.35%。
这套8337元单价的房子，在柳州法拍市场里算是高价货了。
从起拍到成交，5个人缠斗了119轮。 这个竞价次数说明什么？ 说明这套房子的价格虽然比市场价低，但竞买人心里都有一本账。 每个人都在算：精装修值多少钱，43楼的视野值多少钱，万象城隔壁的地段值多少钱。 算到最后，121万封顶。
没人愿意多出。
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